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2023年6月16日，首批基础设施公募REITs扩募项目之博时蛇口产园REIT(上市交易代码“180101”)在深圳证券交易所上市，标志着公募REITs业务发展再迈出关键一步，对于盘活存量资产、优化投资组合、增加资本市场活跃度、优化企业经营模式等诸多方面产生正面影响。

根据博时基金关于蛇口产园REIT扩募公告显示，6月2日蛇口产园REIT扩募项目已通过定向发售方式完成募集，最终募集金额为1,243,939,377.21元，最终募集的基金份额为521,130,866份。蛇口产园REIT选取了招商局光明科技园内的科技企业加速器二期项目(简称“光明项目”)作为扩募项目底层资产。

市场积极响应，长期价值凸显

公开资料显示，扩募是国际成熟REITs市场非常重要的融资方式。以美国为例，2015年至2022年，美国REITs市场扩募单数为首发的20.72倍、扩募规模是首发规模的20.46倍。参考海外市场发展规律，我国基础设施REITs扩容扩募前景广阔，在政策规范和市场机制助推下，未来预计将有更多数量、更多资产类型的基础设施REITs通过首发或扩募实现存量资产盘活和投融资良性循环。近日，国家发改委和中国证监会分别发布通知，进一步拓宽基础设施REITs试点资产类型至消费基础设施，优化项目收益与规模准入要求，并明确提出加快推动首批扩募REITs项目落地。

有分析人士指出，REITs这一“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力不言而喻。REITs通过扩募融资实现规模增长已经是海外市场通行的做法。企业不仅可以通过扩募巩固REITs的首发优势，还能借由打造市场头部资产上市平台，逐步成为板块龙头，彰显品牌效应。

据业内人士介绍，对于蛇口产园REIT而言，本次扩募在资产类型和资产区域上提升分散度，在一定程度上降低单一片区、单一园区受行业政策、市场波动影响较大的风险，基金的抗风险能力将有所提升。蛇口产园REIT首发资产为位于深圳市南山区的网谷系旗舰产品，扩募资产所属的招商局光明科技园则是智慧城系产业园中的旗舰产品。园区位于光明科学城产业转化区核心区域，政策及区位优势显著，产业生态体系健全，配套成熟，为入驻企业提供全方位产业服务，因此汇聚了一批高新科技领域中小企业、战略性新兴产业研发运营总部，曾荣获“国家科技企业加速器建设试点单位”、“深圳市智能装备特色产业园” 、“深圳市小型微型企业创业创新示范基地”等官方授牌。

中信证券首席经济学家明明指出，REITs本质仍是具有高分红的股权资产，扩募是REITs的重要属性，只有打开扩募空间，才能真正发挥REITs盘活不动产的功能。对于蛇口产园REIT而言，本次扩募纳入优质资产，增厚当期收益提升分派率，为基金原有投资人提供了切实的收益，为新投资人提供优质投资标的。光明项目平均出租率一直维持在较高水平，运营稳定，整体收益良好，纳入蛇口产园REIT后基金2023年度预计现金流分派率将从3.93%提升至4.19%(以公告后第1个交易日收盘价计算)，实现了显著提升。

据招商蛇口相关负责人表示，随着博时蛇口产园REIT扩募成功上市，招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制将进一步完善，将助力招商蛇口在产业园赛道加速发展，展现招商蛇口持续参与REITs市场的意愿与能力，释放了积极信号。同时，将进一步助力光明区乃至深圳市构建具有国际影响力的新兴产业集群、创建粤港澳大湾区科研经济发展新范例。通过本次扩募搭建扩募机制，招商蛇口完善了“开发→培育→退出→再开发”的投融资良性循环，在项目培育成熟后，通过REITs扩募和购入资产来实现“资产上市”，减少持有资产对企业的资金占用，加速资金回笼，实现招商蛇口在产业园赛道的业务规模扩张。同时本次参与扩募也表明招商蛇口有意愿有能力持续拿出“好”资产。

整体而言，本次扩募后，蛇口产园REIT打通了公募REITs的扩募通道，后续招商蛇口持有的园区资产有望陆续装入，资金流动加快，蛇口产园REIT、招商蛇口将在投融资良性循环的加持下进入加速发展阶段。

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